شراء مسكن

شراء أرض في ألمانيا يتطلب أكثر من توقيع اتفاق بين الطرفين. يجب توثيق عقد الالتزام بنقل الملكية لدى موثّق، وتنتقل الملكية بالاتفاق والقيد في السجل العقاري Grundbuch. وتحدّد الولاية نسبة ضريبة نقل العقار.

باختصار

• العقد الذي يلتزم فيه طرف بنقل ملكية قطعة أرض أو باكتسابها يحتاج إلى توثيق لدى الموثّق. ولا تعامل توقيعاً خاصاً على أنه الشراء المكتمل.
• تنتقل الملكية بالاتفاق والقيد في Grundbuch (السجل العقاري). تسلّم مفاتيح البيت وحده لا ينقل الملكية.
• احسب في الميزانية نسبة ضريبة الولاية التي يقع فيها العقار وتكاليف الموثّق والسجل والوسيط إن وجد. اطلب شرح طريقة حساب التكاليف قبل الالتزام.
• Wohngeld (إعانة السكن) للمالك إعانة مختلفة. وتشمل الاستبعادات بعض تصاريح الإقامة وبعض الإعانات الأخرى.
• تأمين المبنى السكني ليس واجباً يفرضه القانون. وتقول BaFin إن قرض العقار يشترطه عادة. وهو يؤمّن المبنى لا المحتويات.

ما تحتاج إلى معرفته

تنص المادة 311b من القانون المدني على أن العقد الذي يلتزم فيه طرف بنقل ملكية قطعة أرض أو باكتسابها يتطلّب توثيقاً لدى موثّق. ويصبح العقد المبرم دون استيفاء هذا الشكل صحيحاً بكامل محتواه إذا جرى نقل الملكية والقيد في Grundbuch معاً. وحتى ذلك الحين، لا تعتبر وعداً غير موقَّع أو موقَّعاً بين الطرفين دون توثيق شراءً مكتملاً. وتنظّم المادة 1 من قانون التوثيق التوثيق الرسمي وحفظ المستندات لدى الموثّق. اسأل الموثّق عن مستندات المعاملة وشرح تكاليفها.

وتنص المادة 873 على أن نقل ملكية قطعة أرض، أو ترتيب حق عليها، أو نقل ذلك الحق أو ترتيب حق عليه، يقتضي اتفاق صاحب الحق والطرف الآخر على التغيير القانوني وقيد هذا التغيير في Grundbuch، ما لم ينص قانون على خلاف ذلك. وقبل القيد، لا يكون الاتفاق ملزماً للطرفين إلا في الحالات التي تسردها المادة 873، ومنها توثيق الإقرارات لدى الموثّق. فالسجل العقاري، وليس تسلّم مفاتيح المنزل، هو ما تعتمد عليه هذه المادة لإثبات الملكية.

وشراء أرض داخل ألمانيا من المعاملات التي تشملها المادة 1 من قانون ضريبة نقل العقار، مع مراعاة الإعفاءات الواردة في القانون. وتنص المادة 11 على نسبة 3.5 في المئة، بينما تمنح المادة 105 الفقرة 2a من القانون الأساسي الولايات سلطة تحديد النسبة. استخدم النسبة المنطبقة حيث يقع العقار، ولا تعامل 3.5 في المئة على أنها فاتورة موحّدة. تتيح لك الخدمة الرسمية لضريبة نقل العقار اختيار موقع العقار للوصول إلى الجهة المختصة والمعلومات الإقليمية.

يشرح دليل شراء العقار لدى Bundesnotarkammer دور الموثّق المحايد والعقد وإتمام المعاملة بأمان. اطرح أسئلتك عن المسودة وشروط الدفع والمستندات قبل التوقيع. يراعي الموثّق الطرفين بحياد؛ ويحتاج التمويل وميزانية الشراء أيضاً إلى تحقّق مستقل.

يشرح دليل Wohngeld إعانة السكن للمالك والفئات المستبعدة، ويشرح دليل SCHUFA السجل الائتماني. ولمعرفة سعر فائدة القرض، اسأل المصرف.

ماذا تفعل

1. لا تدفع ثمن الشراء مقابل ورقة موقّعة بين الطرفين وتعتبر نفسك المالك. توجب المادة 311b توثيق العقد الذي ينشئ الالتزام بنقل الملكية لدى موثّق. وتوجب المادة 873 الاتفاق والقيد في Grundbuch لانتقال الملكية نفسه.
2. استخدم Notarsuche في بوابة Bundesnotarkammer للعثور على موثّق. اطلب المسودة والمستندات المطلوبة وشرح التكاليف، واحسم الأسئلة قبل الموعد. التزم بشروط الدفع المتفق عليها؛ فالتوقيع أو تسلّم المفاتيح لا يجعلك وحده المالك المسجّل.
3. افتح الخدمة الرسمية المرتبطة لضريبة نقل العقار واختر موقع العقار. تحقّق من نسبة الولاية الحالية وأي إعفاء ومكتب الضرائب المختص؛ ولا تُعِدّ الميزانية على افتراض نسبة وطنية موحّدة قدرها 3.5 في المئة.
4. اقرأ اتفاق الوساطة إن وجد واسأل عن العمولة المستحقة وموعد استحقاقها. أدرجها في الميزانية إلى جانب الضريبة وتكاليف الموثّق والسجل؛ ولا تنقل نسبة عمولة من عملية شراء أخرى.

المبنى ليس المحتويات

Wohngebäudeversicherung يؤمّن المبنى وما هو مثبت فيه. وتقول BaFin إنه ليس واجباً يفرضه القانون، وإنه عادة شرط لقرض عقاري. ويحدّد العقد الأخطار والمبلغ. وتذكر BaFin الحريق ومياه الأنابيب والعاصفة والبرد كأمثلة. أما الأثاث والأشياء المنقولة الأخرى فتحتاج إلى تأمين محتويات اختياري منفصل. وفي مبنى شقق، تقول BaFin إن وثيقة المبنى تكون عادة لدى اتحاد الملاك. اسأل المُقرض عما إذا كان القرض يتطلب وثيقة، واقرأ ذلك العقد لمعرفة المبلغ.

أخطاء شائعة

• اعتبار تسلّم المفاتيح أو توقيع اتفاق بيع خاص انتقالاً للملكية. تشترط المادة 873 الاتفاق مع القيد في Grundbuch.
• إضافة نسبة عمولة للوسيط من الذاكرة بدلاً من مراجعة الاتفاق والتكاليف الكاملة للمعاملة.
• افتراض أن المالك يمكنه دائماً تلقي Wohngeld. تذكر صفحة Wohngeld الاستبعادات، ومنها بعض أذون الإقامة وبعض الإعانات الأخرى.
• اعتبار وثيقة المحتويات تغطية للمبنى، أو افتراض أن كل شراء يوجب تأمين المبنى بقانون. تقول BaFin إن القانون لا يوجبه وإن قرض العقار يوجبه عادة.