البحث عن مسكن

قد تختفي إعلانات السكن بسرعة، خصوصاً في المدن الكبيرة. اسأل إن كان الإيجار الطويل يشمل الأثاث أو المطبخ، وتحقّق من المؤجّر والعقد قبل الدفع. راجع أيضاً مواعيد الاستحقاق القانونية.

باختصار

• قد لا يشمل الإيجار الطويل أثاثاً أو مطبخاً. اسأل عما هو مشمول. وسكن الطلاب للطلاب. قبل حجز سكن مؤقت، وضّح تسجيل العنوان والتأكيد المطلوب مع مقدّم السكن وجهة التسجيل؛ ولا تفترض استبعاد كل نُزل بصورة مطلقة.
• لا تُحمَّل عمولة الوكيل على المستأجر إلا إذا حصل الوكيل على عرض المسكن حصراً بسبب عقد الوساطة مع ذلك المستأجر، وأُبرم عقد إيجار، وكان عقد الوساطة بصيغة نصية. والحد الأقصى إيجار شهرين دون تكاليف التشغيل التي تُحاسب منفصلة، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة القانونية. وتُحظر الدفعات المقدّمة.
• المهلة المعتادة لتسجيل العنوان بعد الانتقال أسبوعان، مع مراعاة الاستثناءات القانونية. احصل على Wohnungsgeberbestätigung من مقدّم السكن أو شخص يكلّفه بذلك؛ وقد يكون مقدّم السكن مستأجراً رئيسياً يؤجّر لك من الباطن.
• تتوقف المعلومات التي يجوز للمؤجّر طلبها على مرحلة التقديم. تختلف شهادة الجدارة الائتمانية المعدّة للمشاركة عن نسختك السرية من البيانات وفق المادة 15؛ وتقول جهات حماية البيانات إن المؤجّر لا يجوز له طلب النسخة الشخصية الشاملة.
• تختلف الزيارة عن انتقال شخص آخر للسكن وعن التأجير من الباطن. قبل مشاركة المسكن لمدة طويلة، تحقّق من قواعد الإذن والإشغال. يشرح دليل أساسيات عقد الإيجار الحق المشروط في الحصول على إذن لتأجير جزء من المسكن.

ما تحتاج إلى معرفته

Mietspiegel هو جدول الإيجار المحلي الذي تصفه المادة 558c: عرض للإيجار المعتاد محلياً، تعدّه أو تعترف به السلطة التي تسميها الولاية، أو ممثلو المؤجرين والمستأجرين معاً. ابحث عنه باسم المدينة التي تفكر فيها فعلاً.

اسأل إن كان الإيجار الطويل يشمل الأثاث والمطبخ. أما السكن القصير فقد يكون مفروشاً ولمدة محددة. ويمكنك أيضاً تقاسم الإيجار في سكن مشترك Wohngemeinschaft. إذا كنت طالباً، اسأل Studentenwerk التابعة لجامعتك عن الأماكن المتاحة وقوائم الانتظار. بالنسبة إلى شقة سياحية أو نُزل، اسأل مقدّم السكن وMeldebehörde عن إقامتك الفعلية ومستندات التسجيل قبل الاعتماد عليه عنواناً لك. تتوقف استثناءات الإقامة المؤقتة وقواعد مرافق الإيواء على الوقائع؛ ويشرح دليل Anmeldung المسارات المختلفة. استمارة النزيل ليست تلقائياً تسجيل عنوان السكن.

للسكن الاجتماعي، اسأل جهة الإسكان عن شهادة Wohnberechtigungsschein والقواعد في ولايتك. بموجب المادة 27 من قانون دعم الإسكان، يكون معيار الدخل المعتاد هو سقف دخل الأسرة المنطبق، بما فيه سقف مختلف تحدّده الولاية. ويجب ألا تكون إقامتك مؤقتة فحسب: يجب أن تكون قادراً قانوناً وفعلياً على إنشاء مسكن لمدة أطول يكون مركز حياتك، وإدارة أسرة معيشية مستقلة. وهذا لا يعني اشتراط حيازة تصريح إقامة دائمة. وبموجب هذا النص الاتحادي تُصدر الشهادة بناءً على طلب لمدة سنة؛ اسأل الجهة المختصة عن قواعد الولاية والاستثناءات المنطبقة.

من يستأجر في السوق الخاص يستطيع طلب Wohngeld. تحسب المادة 19 من قانون إعانة السكن المبلغ الشهري من الإيجار أو تكاليف السكن، ودخل الأسرة، وعدد أفرادها. تحسبه Wohngeldbehörde في مكان إقامتك.

ماذا تفعل

1. استخدم أكثر من وسيلة للبحث. ابحث عن «Wohnung» أو «WG» مع اسم المدينة، بما في ذلك إعلانات الصحف ومنتدى صاحب العمل الداخلي وشركات الإسكان وجمعيات الإسكان. اسأل الجمعية هل العضوية أو قائمة الانتظار شرط. يمكن لوكيل عقاري البحث لك. بموجب المادتين 2 و3 من قانون الوساطة السكنية، لا يجوز تحميل المستأجر عمولة إلا إذا حصل الوكيل على عرض المسكن حصراً بسبب عقد الوساطة مع ذلك المستأجر، وأُبرم عقد إيجار نتيجة لذلك. يجب أن يكون عقد الوساطة بصيغة نصية. والحد الأقصى لعمولة المستأجر هو إيجار شهرين، دون تكاليف التشغيل التي تُحاسب منفصلة، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة القانونية. وتُحظر الدفعات المقدّمة.

2. جهّز المستندات التي قد تحتاجها، لكن شارك ما يناسب مرحلة التقديم فقط. تميّز جهات حماية البيانات الاتحادية وجهات الولايات بين المعاينة وإبداء الرغبة في الاستئجار واختيار المؤجّر متقدماً مفضلاً. في المعاينة، لا تكون التفاصيل المالية ضرورية عادة. وتقول جهات حماية البيانات إنه عند معاينة المتقدمين المسكن من دون مرافقة، يجوز للمؤجّر التحقق من بيانات هويتهم بالاطلاع على مستند الهوية؛ ونسخة المستند غير ضرورية وغير مسموحة في هذه المرحلة.

   وبعد إبداء الرغبة، قد يُسمح ببعض الأسئلة عن الدخل. وبعد اختيار متقدم مفضّل، قد يُطلب إثبات الدخل مع حجب البيانات غير اللازمة، وكذلك إثبات مناسب للجدارة الائتمانية. وتقول الجهات إن المؤجّر لا يجوز له طلب النسخة الشخصية الشاملة وفق المادة 15. اسأل عن الإثبات المناسب أو البديل الذي يقبله. وإذا لم تكن لديك كشوف راتب، فناقش الأدلة الأخرى المناسبة. وخطاب المصرف أو الكفالة خيار للمناقشة، وليس مستنداً يجب على كل مؤجّر قبوله.

   ويطلب نموذج الإفصاح الذاتي للمستأجر Mieterselbstauskunft بيانات شخصية؛ بعض الأسئلة غير مسموحة، ولا يلزمك أن تجيب عنها. وقد تكون معلومات SCHUFA المسجّلة عن القادم الجديد قليلة، أو قد لا تكون له درجة قابلة للحساب. راجع مباشرة إرشادات SCHUFA عن الدرجة والإفصاحات المتاحة؛ فالوقت في ألمانيا وامتلاك حساب مصرفي ألماني ليسا شرطاً عاماً لكل خدمة.

3. في المعاينة، تحقق من مطابقة الإيجار والمساحة وعدد الغرف للإعلان. افحص المسكن بحثاً عن العفن والعيوب في النوافذ والتجهيزات. اسأل هل ستُجرى إصلاحات. اطلب رؤية Energieausweis. في الإيجار، تطبّق المادة 80 الفقرة 5 من قانون تحديث المباني (Gebäudemodernisierungsgesetz) قاعدة المعاينة في المادة 80 الفقرة 4: على المؤجر أو الوكيل إظهار شهادة الطاقة، أو نسخة منها، في المعاينة على أبعد تقدير. وتُخرج المادة 79 الفقرة 4 المبنى الصغير والمبنى المدرج في قائمة الحماية من هذا الواجب. وتعرّف المادة 3 الفقرة 1 الرقم 17 المبنى الصغير بأنه مبنى لا تزيد مساحة استخدامه (Nutzfläche) على 50 متراً مربعاً. وتعرّف المادة 3 الفقرة 1 الرقم 26 هذه المساحة بأنها Gebäudenutzfläche في المبنى السكني وNettogrundfläche في المبنى غير السكني. في الإعلان، «2-Zimmer-Wohnung» تعني عادة غرفتين بالإضافة إلى منطقة مطبخ وحمّام منفصل، لا غرفتين في المجموع.

4. اقرأ هل الرقم المعلن Warmmiete أم Kaltmiete. Kaltmiete هو الإيجار الأساسي. أما Warmmiete فيشمل أيضاً تكاليف الخدمات مثل الماء والتدفئة وجمع النفايات وخدمات مسؤول المبنى. الكهرباء والغاز غالباً عقود منفصلة. صفحة المستأجر تشرح الحد الأقصى لمبلغ الضمان وفاتورة تكاليف الخدمة السنوية.

5. احصل على Wohnungsgeberbestätigung من مقدّم السكن أو شخص يكلّفه بذلك عند الانتقال. في التأجير من الباطن قد يكون مقدّم السكن المستأجر الرئيسي لا مالك العقار. سجّل ضمن المهلة المنطبقة، وهي عادة أسبوعان؛ واستخدم دليل Anmeldung لاستثناءات الإقامة المؤقتة وقواعد الإيواء. تحقّق من عقود الطاقة التي يجب أن ترتّبها بنفسك قبل الاستهلاك. قد ينشأ التزويد الأساسي عند الاستهلاك دون ترتيب آخر، بدلاً من فترة بلا عقد؛ وراجع دليل المرافق والإرشادات الرسمية للعقود لمعرفة المورّد ونوع العقد والتواريخ.

تحقق من المعلِن قبل مشاركة المستندات

نسخة جواز السفر أو شعار منصة أو ملف PDF يبدو موقّعاً لا يثبت أن للمعلِن حق تأجير المسكن. اعتبر ادعاء إقامة المالك بالخارج، وإرسال المفاتيح بالبريد، وطلب دفعة ضمان مزعومة عبر منصة قبل المعاينة إشارات تحذير. افتح منصة السكن أو الحجز بنفسك وتحقق من طلب الحجز أو الدفع عبر حسابها الحقيقي وخدمة دعمها، بدلاً من اتباع رابط رسالة. لا ترسل نسخ هويتك أو ملف طلب كامل إلى معلِن لم تتحقق منه.

إذا اشتبهت في احتيال، أوقف أي دفعات أخرى، واحفظ الإعلان والرسائل وبيانات الدفع، وبلّغ المنصة بالحساب. اتصل ببنكك فوراً إذا دفعت؛ استرداد المال غير مضمون. وأبلغ الشرطة بالاحتيال المشتبه به أو إساءة استخدام مستندات الهوية. يشرح دليل الاحتيال واسترداد المدفوعات الخطوات بحسب وسيلة الدفع. انخفاض السعر أو وجود المالك في الخارج وحده لا يثبت الاحتيال.

شهادة السكن ليست إعانة السكن

Wohnberechtigungsschein شهادة بلدية للسكن المدعوم. وهي ليست Wohngeld. ويشرح دليل إعانة السكن دعم الإيجار.

قدّم الطلب إلى جهة الإسكان في البلدية التي تسكن فيها أو التي تنوي السكن فيها، على نموذج تلك الجهة نفسه. لا تدفع لشخص خاص أو موقع لحجز شقة سكن اجتماعي أو للحصول على الشهادة. وفي بادن-فورتمبيرغ، تقول وزارة الإسكان في الولاية إن البلديات تصدر الشهادة وإنها مستقلة عن Wohngeld. وتسمّي الولايات الأخرى مكاتبها وقواعد دخلها. اسأل الجهة التي لديها ملفك.

التمييز أثناء البحث عن مسكن أو استئجاره

إذا اشتبهت بتمييز في إعلان أو معاينة أو اختيار المستأجر أو أثناء عقد إيجار قائم، فاحتفظ بالإعلان والرسائل وتدوين مؤرّخ لما حدث. اطلب المساعدة سريعاً من الهيئة الاتحادية لمكافحة التمييز أو من جهة محلية متخصّصة. تقدّم الهيئة معلومات أولية وإحالات مجاناً وبسرية، ولا تُعد خدمتها مشورة قانونية ملزمة لحالتك. للحماية في السكن وفق المادة 19 من قانون المساواة في المعاملة AGG نطاق واستثناءات، منها بعض ترتيبات السكن ذات العلاقة الشخصية الوثيقة. اطلب فحص السبب والظروف الفعلية، ولا تفترض أن كل رفض يخضع للقواعد نفسها.

وفق المادة 21(5) من AGG، يجب عادة إبداء المطالبات المدنية المحدّدة المتعلقة بالتمييز خلال شهرين. ولا يُقبل إبداؤها بعد ذلك إلا ضمن استثناء التعذّر دون خطأ من المتضرّر الوارد في المادة. اسأل كيف تحافظ على المطالبة ضمن المهلة؛ ولا تنتظر موعد الاستشارة قبل التحقّق من الموعد النهائي. أما الإصلاحات وزيادات الإيجار وإخطارات المؤجر فيشرحها دليل أساسيات عقد الإيجار.

أخطاء شائعة

• معاملة أسعار ميونخ أو فرانكفورت أو برلين كأنها مستوى الإيجار في ألمانيا كلها. هي أمثلة على أسواق غالية. اعتمد على جدول Mietspiegel لمدينتك والإعلان الذي تنظر فيه.
• دفع عمولة لوكيل مقدماً أو لمجرد العثور على مسكن. تشترط العمولة التي يتحملها المستأجر استيفاء شروط المادة 2 من قانون الوساطة السكنية وإبرام عقد إيجار. راجع العقد والحد القانوني للعمولة قبل الدفع.
• افتراض أن كل قادم جديد يحصل فوراً على درجة قابلة للاستخدام، أو أن القادم الجديد دون حساب مصرفي ألماني لا يستطيع طلب أي خدمة من SCHUFA. تحقّق مباشرة لدى SCHUFA، وميّز الشهادة المعدّة للمشاركة عن البيانات الشخصية السرية، واتفق مع المؤجّر على الإثبات المناسب.
• تطبيق رقم عام للمساحة أو مدة الزيارة على كل حالة. تحقّق لدى الجهة المختصة من قواعد الإشغال المنطبقة في الولاية أو البلدية، ومن متطلبات المسكن المنفصلة لمسار إقامة الأسرة عند انطباقها. وقبل انتقال شخص آخر للسكن أو التأجير من الباطن، راجع العقد وقواعد الإذن التي يشرحها دليل أساسيات عقد الإيجار.