أساسيات عقد الإيجار

تعرّف على حقوقك كمستأجر، من مبلغ الضمان والفواتير والإصلاحات إلى زيادات الإيجار والتأجير من الباطن ومهل الإنهاء. ويشرح الدليل خطوات عملية إذا نشأ نزاع أو واجهت خطر فقدان السكن.

باختصار

• لا يجوز أن يتجاوز مبلغ الضمان النقدي إيجار ثلاثة أشهر دون تكاليف التشغيل. ويجوز دفعه على ثلاثة أقساط شهرية متساوية. والفائدة لك. وسكن الطلاب أو الشباب غير ملزم بدفع فائدة.
• إذا دفعت تكاليف التشغيل مقدّماً، يجب أن يرسل المؤجر الكشف السنوي بحلول نهاية الشهر الثاني عشر بعد انتهاء الفترة المحاسبية. ولديك اثنا عشر شهراً من تسلّمه لتقديم الاعتراض.
• في الإيجار غير محدد المدة، يجب أن يصل إشعار الإنهاء بحلول ثالث يوم عمل Werktag من الشهر لينتهي الإيجار بنهاية الشهر الثاني الذي يليه. يُحسب السبت يوم عمل. وإذا صادف اليوم الثالث يوم سبت، فلم يُحسم ما إذا كانت المادة 193 تمد المهلة، لذا سلّم الإشعار قبل ذلك. وصول الإشعار في يوم العمل الرابع لا يتيح الإنهاء في نهاية الشهر الثاني الذي يلي شهر وصوله.
• بعد خمس سنوات، ثم بعد ثماني سنوات، تطول مهلة إشعار المؤجر. ومهلتك لا تطول بالطريقة نفسها.
• أبلغ عن العيوب سريعاً واحتفظ بالأدلة. اطلب المشورة قبل تحديد خصم أو الموافقة على زيادة الإيجار أو الرد على إشعار إنهاء من المؤجر.
• يمكن الاتفاق على مهلة أقصر للإشعار الذي يقدّمه المستأجر. أما تقصير مهلة المؤجر بما يضر المستأجر فغير نافذ. وللمساكن المؤجرة للاستعمال المؤقت، والغرف المفروشة المستوفية للشروط داخل مسكن المؤجر، قواعد خاصة. اقرأ أي مدة محددة، والسبب المكتوب إلى جانبها، قبل التوقيع.

ما تحتاج إلى معرفته

يتناول هذا الدليل إيجارات السكن. يوفر القانون المدني حماية على مستوى ألمانيا، لكن القواعد المنطبقة تتوقف على نوع الإيجار؛ فقد تختلف قواعد الإيجار للاستعمال المؤقت، والغرف المفروشة المستوفية للشروط في مسكن المؤجر، وسكن الطلاب أو الشباب، والسكن الخاضع لتقييد الإيجار. كما تؤثر لوائح الإيجار المحلية. اقرأ العقد المعروض عليك وتحقّق من نطاق كل حماية قبل تطبيقها. ويكون الشرط المضر بالمستأجر غير نافذ حيث تنص المادة المعنية على ذلك.

Kaltmiete هو الإيجار الأساسي، وWarmmiete يشمل تكاليف التشغيل Nebenkosten. تذكر المادة 2 من لائحة تكاليف التشغيل أنواعاً يمكن احتسابها، مثل الماء والتدفئة والتخلص من النفايات ومسؤول المبنى. راجع عقدك لمعرفة ما تدفعه فعلياً. غالباً تحتاج إلى عقد منفصل للكهرباء والغاز، لكن بعض العقود تدرج الغاز ضمن تكاليف التشغيل. اسأل عما ينطبق على مسكنك.

ما الذي تتحقق منه أولاً

1. إذا أخذ المؤجر مبلغ ضمان نقدياً، فتضع المادة 551 حده الأقصى بثلاثة أضعاف إيجار شهر واحد، من غير تكاليف التشغيل المبينة كمبلغ مقطوع أو كدفعة مقدّمة. يجوز لك دفع مبلغ الضمان النقدي على ثلاثة أقساط شهرية متساوية. الأول يستحق عند بدء الإيجار. والاثنان التاليان يستحقان مع دفعات الإيجار التالية. يجب أن يُبقي المؤجر مبلغ الضمان النقدي منفصلاً عن أمواله، بمعدل الفائدة المعتاد على ودائع الادخار ذات مهلة السحب البالغة ثلاثة أشهر ما لم تتفقا على شكل آخر، والفائدة لك. وتُضاف الفائدة إلى مبلغ الضمان. سكن الطلاب أو الشباب غير ملزم بدفع فائدة. الاتفاق الذي يضرّك في هذه النقاط باطل.
2. إذا دفعت تكاليف التشغيل على شكل دفعات مقدّمة، تتطلب المادة 556 كشفاً سنوياً. يجب أن يرسله المؤجر بحلول نهاية الشهر الثاني عشر بعد انتهاء الفترة المحاسبية. لا يحق للمؤجر المطالبة بمبلغ إضافي بعد هذه المهلة ما لم يكن المؤجر غير مسؤول عن التأخير. يجب أن تقدم اعتراضاتك خلال اثني عشر شهراً من تسلّم الكشف، مع الاستثناء نفسه إذا لم يكن التأخير بسببك. لك حق الاطلاع على المستندات المؤيدة، ويجوز للمؤجر إتاحتها إلكترونياً. ولا يجوز تحديد الدفعات المقدّمة إلا بمبلغ معقول.
3. في الإيجار غير محدد المدة، تقول المادة 573c إن إنهاء العقد يكون في نهاية الشهر الثاني الذي يلي شهر وصول الإشعار، إذا وصل الإشعار إلى الطرف الآخر بحلول ثالث Werktag من شهر. ويُحسب السبت Werktag. وإذا وقع ثالث Werktag يوم سبت، فلم تحسم محكمة العدل الاتحادية ما إذا كانت المادة 193 تمد المهلة، لذا سلّم الإشعار قبل ذلك. هذه هي القاعدة وراء «ثلاثة أشهر» في الكلام اليومي. تزداد مهلة إشعار المؤجر بثلاثة أشهر بعد خمس سنوات، وبثلاثة أشهر أخرى بعد ثماني سنوات، محسوبة من تسليم المسكن. وخارج الاستثناءات القانونية، يمكن الاتفاق على مهلة أقصر للإشعار الذي يقدّمه المستأجر، أما تقصير مهلة المؤجر بما يضر المستأجر فغير نافذ. وللمساكن المؤجرة للاستعمال المؤقت، والغرف المفروشة المستوفية للشروط داخل مسكن المؤجر، قواعد خاصة. قدّم الإشعار كتابة واحتفظ بما يثبت التسليم.
4. في عقد إيجار السكن محدد المدة وفق المادة 575 من القانون المدني، يجب على المؤجر إبلاغك بالسبب القانوني كتابةً عند إبرام العقد. وتشمل الأسباب استخدام المسكن لاحقاً للمؤجر أو لأفراد أسرته أو المقيمين في أسرته المعيشية؛ أو هدمه بصورة مشروعة أو تغييره أو إصلاحه تغييراً جوهرياً تعوقه مواصلة الإيجار عرقلةً كبيرة؛ أو تأجيره لشخص ملزم بأداء خدمات. ولا تكفي أعمال الزينة العادية. إذا لم يُبلّغ سبب مستوفٍ للشروط كتابةً، يُعد الإيجار في العادة غير محدد المدة. أما الحد الأدنى الذي يستبعد الإنهاء العادي فهو بند مختلف؛ اطلب مراجعته قبل التوقيع.
5. محضر التسليم، Übergabeprotokoll، غير مطلوب في القانون المدني. يقول دليل الإيجار الصادر عن وزارة العدل الاتحادية إنه إذا أعددت محضراً، فعدد العيوب الموجودة أصلاً، حتى لا تُعامل لاحقاً كضرر تسببت أنت به. أضف قراءات العدادات والصور. ويقول الدليل نفسه إن التغيير الإنشائي يحتاج إذن المؤجر. وتعطيك المادة 554 حقاً في هذا الإذن لأعمال محددة لإزالة العوائق، وشحن المركبات، والحماية من الاقتحام، وأجهزة الطاقة الشمسية القابلة للتوصيل، ما لم يكن التغيير غير معقول على المؤجر حتى بعد الموازنة مع مصالحك.

الإصلاحات والعفن وتعطّل التدفئة

يلتزم المؤجر بإبقاء المسكن صالحاً للاستعمال المتفق عليه وفق المادة 535. أبلغ المؤجر أو الإدارة المخوّلة سريعاً عن التسرب أو العفن أو تعطل التدفئة أو غير ذلك من العيوب. حدّد الغرف وحجم المشكلة وتوقيتها، واحتفظ بصور مؤرخة والمراسلات وما يثبت وصول البلاغ. وعند تعطل التدفئة، سجّل درجات حرارة الغرف وأوقات القياس. اطلب الإصلاح، وأتح المجال للأعمال الضرورية بالتنسيق، واحتفظ بسجل لما حدث. تتوقف مهلة الاستجابة المناسبة على درجة الاستعجال؛ فلا توجد مهلة إصلاح واحدة لكل عيب.

تمنح المادة 536 تخفيضاً مناسباً للإيجار عند نقص جوهري في إمكان استعمال المسكن، وإعفاءً من الإيجار عندما يتعذر استعماله كلياً. ولا يكفي التأثر الطفيف. السبب والمدة والحجم أمور مؤثرة؛ فمجرد الإبلاغ عن العفن لا يثبت من سبّبه ولا مقدار التخفيض الصحيح. وتشمل القيود الخاصة العيوب المعروفة عند إبرام العقد أو المقبولة دون التحفظ على الحقوق وفق المادة 536b، والأشهر الثلاثة الأولى من التأثر الناتج عن تحديث موفّر للطاقة مستوفٍ للشروط وفق المادة 536 الفقرة 1a. وقد يحد عدم الإبلاغ أيضاً من الحقوق وفق المادة 536c.

اطلب استشارة إيجارية سريعاً قبل تحديد المبلغ الذي ستخصمه. جداول النسب على الإنترنت لا تحسم حالة مسكنك، وقد يترتب على الخصم الزائد تأخر في دفع الإيجار. وفق المادة 536a الفقرة 2، يستلزم تكليف جهة بالإصلاح وتحميل المؤجر تكلفته أن يكون المؤجر قد دخل قانوناً في حالة تأخر عن الإصلاح، أو أن تكون الأعمال الفورية ضرورية لحفظ المسكن أو إعادة صلاحيته. مجرد إرسال شكوى لا يجيز كل فاتورة مقاول. وعند خطر حاد، اتخذ تدابير السلامة الفورية المناسبة واتصل بخدمة الطوارئ المختصة، واحتفظ بما يثبت الاستعجال.

التسليم والخصومات المتنازع عليها من مبلغ الضمان

عند الاستلام والإخلاء، سجّل حالة الغرف والأضرار السابقة وقراءات العدادات والمفاتيح المعادة؛ واحتفظ بالصور ونسخة محضر التسليم. لا توقّع إقراراً بضرر تنازع فيه أو تعهداً بالدفع أو التجديد لمجرد الحصول على المفاتيح أو إنهاء التسليم. الاستهلاك المعتاد الناجم عن الاستخدام المتفق عليه ليس ضرراً بموجب المادة 538. وتعتمد صلاحية بند الإصلاحات التجميلية على صياغته وحالة المسكن الأصلية. اطلب مراجعة رسوم الطلاء أو الاستبدال المتنازع عليها قبل دفعها؛ فليس كل انتقال يستلزم الطلاء، وليس كل طلب إصلاح باطلاً. اطلب تسوية مفصلة لمبلغ الضمان واعترض كتابةً على الخصومات المتنازع عليها، مستعيناً بجمعية مستأجرين أو استشارة قانونية عند الحاجة.

مراجعة كشف تكاليف التشغيل

راجع الفترة المحاسبية ومدة إقامتك وطريقة توزيع التكاليف والمبالغ الفعلية والدفعات المقدّمة. تمنحك المادة 556 الفقرة 4 حق الاطلاع على المستندات المؤيدة، ويجوز للمؤجر إتاحتها إلكترونياً. تكاليف إدارة المبنى وصيانته وإصلاحه ليست تكاليف تشغيل وفق المادة 1 من لائحة تكاليف التشغيل. وقد تضم فاتورة مسؤول المبنى مهام مختلفة؛ فاسأل عن الأعمال القابلة للتحميل التي يغطيها البند. والمطالبة المستقلة الصحيحة بالتعويض عن ضرر مسألة مختلفة.

في الدفعات المقدّمة، تبدأ مهلة المؤجر المعتادة البالغة اثني عشر شهراً لإعداد الكشف من نهاية الفترة المحاسبية، وتبدأ مهلة اعتراضك البالغة اثني عشر شهراً من تسلّم الكشف. ولكل منهما استثناء خاص إذا لم يكن الطرف مسؤولاً عن التأخير. ولا تعني هذه القواعد أن تأخر الكشف يُسقط تلقائياً رصيداً مستحقاً للمستأجر. والمبلغ المقطوع المتفق عليه يختلف عن دفعة مقدّمة تجب تسويتها. للتدفئة المشتركة وتوزيع الاستهلاك وتكاليف الكربون ومعلومات القراءة عن بُعد، راجع المرافق. الاعتراض على فاتورة لا يجعل كل دفعة إيجار أو تكاليف خدمات اختيارية؛ اطلب المشورة بشأن المبالغ المتنازع عليها.

رسالة زيادة الإيجار

حدّد المسار أولاً: زيادة عادية إلى الإيجار المرجعي المحلي وفق المادة 558، أو زيادة تدريجية أو مرتبطة بمؤشر متفق عليها في العقد، أو زيادة بسبب التحديث، أو تعديل تكاليف التشغيل. ولكل منها شروط ومواعيد مختلفة. حدود الزيادة إلى الإيجار المرجعي أدناه ليست سقفاً عاماً لكل هذه المسارات.

وفق المادة 558، يجب عادة أن يكون الإيجار قد بقي دون تغيير خمسة عشر شهراً عند سريان الزيادة، ولا يجوز تقديم الطلب قبل مرور سنة على الزيادة السابقة؛ ولا تُحتسب زيادات المواد 559–560 في هاتين القاعدتين الزمنيتين. ولا يجوز أن يتجاوز الإيجار المطلوب الإيجار المرجعي المحلي. سقف الزيادة خلال ثلاث سنوات هو عادة 20%، ويُخفض إلى 15% في المناطق التي تحددها لائحة نافذة للولاية؛ وتُستثنى زيادات المواد 559–560 أيضاً من هذا السقف. تحقّق من القاعدة لعنوان المسكن والفترة المعنيين، لا من نسبة مقتبسة لمدينة أخرى.

وزيادة التحديث وفق المادة 559 مسار مستقل. يجوز للمؤجر رفع الإيجار السنوي بما يصل إلى 8 في المئة من تكاليف التحديث المؤهلة الخاصة بالمسكن، بعد خصم التكاليف التي كانت تلزم للصيانة. وخلال ست سنوات، وبمعزل عن زيادات المادتين 558 و560، لا يجوز أن يرتفع الإيجار الشهري بهذا المسار بأكثر من 3 يورو لكل متر مربع من مساحة السكن، أو بأكثر من 2 يورو لكل متر مربع إذا كان الإيجار الشهري قبل الزيادة أقل من 7 يورو لكل متر مربع. وإذا كان العمل تركيب نظام تدفئة واستوفى أيضاً شروط توفير الطاقة في المادة 559 الفقرة 3a، فيُحد هذا الجزء من الزيادة بـ 0.50 يورو لكل متر مربع خلال ست سنوات، ويبقى الحدان البالغان 3 يورو و2 يورو قائمين.

يجب أن يكون الطلب بصيغة نصية وأن يتضمن تعليلاً وفق المادة 558a، مثل مؤشر الإيجار أو مساكن مقارنة مناسبة. في مسار طلب الموافقة هذا، لديك حتى نهاية الشهر التقويمي الثاني بعد تسلّم الطلب للنظر في الموافقة. وبقدر موافقتك، يستحق الإيجار الأعلى من بداية الشهر التقويمي الثالث بعد التسلّم. وإذا لم توافق، يمكن للمؤجر طلب حكم بالموافقة خلال الأشهر الثلاثة التالية. اطلب مراجعة المبلغ والشروط الشكلية قبل الموافقة أو الدفع أو تجاهل الرسالة. ولا تتطلب مسارات الزيادة الأخرى جميعها هذا الإجراء للموافقة.

زيادة تدريجية أو بمؤشر أو بتحديث: راجع الحساب الصحيح

Staffelmiete: اقرأ الاتفاق المكتوب وتواريخ ومبالغ كل مرحلة. تتطلب المادة 557a بيان الإيجار أو كل زيادة بمبلغ مالي وبقاء كل مستوى دون تغيير سنة على الأقل. المرحلة المتفق عليها بصورة صحيحة ليست طلب موافقة جديداً وفق المادة 558. وخلال مدة الإيجار التدريجي تُستبعد زيادات المواد 558–559b. وتسري قواعد كبح الإيجارات على كل مرحلة ضمن نطاقها القانوني، ويُجرى التقييم عند أول استحقاق لتلك المرحلة. اطلب المشورة إذا كانت المرحلة مبهمة أو بدت مفرطة؛ ولا تفترض أن بنداً بنسبة مئوية فقط أو سقف الإيجار المرجعي يحسم المسألة.

Indexmiete: تحقّق من بند مكتوب يستخدم مؤشر أسعار المستهلك الذي يحدده Statistisches Bundesamt لجميع الأسر الخاصة في ألمانيا. قارن قيم المؤشر المعنية والحساب والتغيير السابق وتصريح المؤجر بصيغة نصية. يجب أن يبيّن تغيّر المؤشر والإيجار الجديد أو الزيادة بمبلغ مالي. يستحق الإيجار المعدّل من بداية الشهر الثاني التالي للتسلّم، لا فوراً. يبقى إيجار المؤشر عموماً دون تغيير سنة على الأقل، عدا الاستثناءات القانونية للتحديث وتكاليف التشغيل. تُستبعد زيادة المقارنة وفق المادة 558؛ وتُقيَّد زيادة التحديث مع استثناء مستقل لتركيب تدفئة مستوفٍ للشروط. يسري كبح الإيجارات على الإيجار الابتدائي للمؤشر لا كل تعديل لاحق. اطلب مراجعة البند والحساب الفعليين قبل تغيير الدفع.

Modernisierung: افصل بين إخطار الأعمال المسبق وتصريح زيادة الإيجار اللاحق. تستخدم الزيادة العادية وفق المادة 559 نسبة 8% من التكاليف المستحقة كزيادة سنوية، لا 8% من الإيجار الشهري القائم. يجب استبعاد تكاليف الصيانة الضرورية واحتساب التمويل العام أو من الغير وتوزيع الأعمال المشتركة على نحو مناسب. وتؤثر أيضاً السقوف القانونية للمتر المربع وقواعد المشقة. وللإجراء المبسّط وفق المادة 559c ومسار التدفئة المستوفي للشروط وفق المادة 559e حسابات مختلفة؛ فرسالة عن التدفئة ليست تلقائياً حالة 8% عادية.

احتفظ بالإخطار وتواريخ الوصول ووصف الأعمال وتفصيل التكاليف والتمويل والحساب النهائي. تتطلب المادة 559b تصريحاً بصيغة نصية يشرح الحساب؛ وتبدأ الزيادة العادية من بداية الشهر الثالث بعد التسلّم، مع تأخير إضافي ستة أشهر في حالات محددة تخص الإخطار أو تجاوز المقدار. اطلب مراجعة المسار والتواريخ بدلاً من استعارة جدول الموافقة للمادة 558. ويجب عادة إبلاغ ظروف المشقة بصيغة نصية بحلول نهاية الشهر التالي لتسلّم إخطار تحديث مستوفٍ للشروط؛ وللقانون استثناءات تخص الإخطار والتأخير دون خطأ. اطلب المشورة عند وصول الإخطار لا عند الفاتورة النهائية فقط. وحجز موعد للمساعدة القانونية لا يحفظ المهلة بذاته.

كبح الإيجارات عند بدء الإيجار

لا يسري كبح الإيجارات، Mietpreisbremse، إلا حيث تحدد لائحة نافذة للولاية سوقاً سكنية متوترة، وضمن نطاقه القانوني. يقتصر الإيجار عند البدء عادة على ما يزيد بنسبة 10% على الإيجار المرجعي المحلي. وقد يغيّر الإيجار السابق الأعلى المستوفي للشروط أو التحديث الحديث طريقة الحساب؛ كما يلزم التحقق من استثناءات البناء الجديد والتحديث الشامل. وفرش المسكن لا يحسم بذاته انطباق استثناء. اطلب الوقائع ومعلومات الاستثناء التي يجب على المؤجر تقديمها وفق المادة 556g. يجب أن ينتهي سريان لائحة الولاية الصادرة بموجب هذه الصلاحية في 31 ديسمبر 2029 على الأكثر. والقانون المعدّل نافذ منذ 23 يوليو 2025.

إذا اشتبهت في ارتفاع الإيجار عن المسموح، اطلب المشورة بشأن اعتراض محدد على مخالفة كبح الإيجارات، Rüge، يُرسل إلى المؤجر بصيغة نصية مع الاحتفاظ بإثبات الوصول. وإذا قدّم المؤجر معلومات عن استثناء، يجب أن يتناولها الاعتراض. ولا يغني تعبير عام عن عدم الرضا عن ذلك. في الإيجارات الناشئة من 1 أبريل 2020، قد يحفظ اعتراض يصل خلال ثلاثين شهراً من البداية وأثناء استمرار الإيجار حق استرداد مدفوعات زائدة سابقة، مع استيفاء بقية الشروط. أما إذا وصل بعد ثلاثين شهراً أو بعد انتهاء الإيجار، فلا تُسترد بموجب هذه القاعدة إلا المبالغ الزائدة التي يستحق دفعها بعد وصوله. وتخضع الإيجارات الأقدم للقاعدة السابقة. لا تفترض أن الإيجار غير قانوني في كل ألمانيا، أو أن الرد تلقائي، أو أن جميع المدفوعات السابقة قابلة للاسترداد.

التأجير من الباطن والزوار ودخول المؤجر

تختلف الزيارات القصيرة المعتادة عن تمكين شخص آخر من استعمال المسكن. وللتأجير من الباطن، اطلب الإذن قبل انتقال الشخص. وفق المادة 553، قد تمنحك مصلحة مشروعة نشأت بعد إبرام العقد حق الحصول على إذن لتأجير جزء من المسكن. ويجوز للمؤجر الرفض لسبب مهم يتعلق بالشخص المقترح، أو لاكتظاظ المسكن، أو لعدم معقولية الأمر لأسباب أخرى. وإذا لم يكن الإذن معقولاً إلا بزيادة مناسبة في الإيجار، جاز اشتراط الموافقة على هذه الزيادة. وهذا ليس حقاً تلقائياً في تأجير الشقة بأكملها أو إتاحتها للسياح. احتفظ بالطلب والرد، واطلب المشورة عند الرفض بدلاً من إسكان الشخص رغم الاعتراض. ولا يقوم الاختبار القانوني للتأجير الجزئي من الباطن على مهلة ثابتة للزيارة مدتها ستة أسابيع. تحقّق من قواعد الإشغال أو التسجيل المحلية المستقلة بحسب الترتيب الفعلي.

ليس للمؤجر حق عام في الدخول متى شاء أو إجراء تفتيش دوري بلا سبب محدد. تشترط محكمة العدل الاتحادية سبباً موضوعياً محدداً وإشعاراً مسبقاً مناسباً لقيام واجب السماح بالدخول؛ ولا يمنح بند تفتيش عام حقاً غير مقيد. نسّق الدخول لغرض مبرر كإصلاح ضروري، واتفق على الغرض والموعد. والطوارئ الحادة حالة مختلفة. إذا وقع خلاف حول الدخول، وثّق الطلب واطلب المشورة؛ ولا تعتبر الخصوصية سبباً لرفض كل دخول ضروري للإصلاح.

عندما تقدّم إشعار الإنهاء بنفسك

تفرض المادة 568 على إشعار إنهاء إيجار السكن الشكل الكتابي القانوني، Schriftform. والطريقة العملية المعتادة هي رسالة ورقية موقعة من المستأجر أو المستأجرين، تُسلّم مع إثبات الوصول. ولا يفي بذلك بريد إلكتروني عادي أو صورة ممسوحة أو رسالة دردشة. والشكل الإلكتروني المؤهل قانوناً وفق المادتين 126 و126a يختلف عن التوقيع الرقمي العادي.

إذا تعدد المستأجرون، يجب أن يصدر الإشعار عنهم جميعاً أو عن ممثل مخوّل على النحو الصحيح، وأن يصل إلى جميع المؤجرين أو المخوّل باستلامه عنهم. ولا يحرر انتقال أحد المستأجرين المشتركين وحده ذلك الشخص من العقد. راجع الأطراف والتوقيع أو التفويض وتاريخ الانتهاء ومهلة الوصول. وتحتاج العقود محددة المدة وبنود استبعاد الإنهاء لمدة دنيا والإيجارات الخاصة إلى تحقق مستقل. راجع إنهاء العقود لتنسيق الانتقال؛ فإلغاء تسجيل العنوان لا يرسل إشعار إنهاء الإيجار.

إشعار المؤجر والحاجة الشخصية واعتراض المشقة

لإنهاء إيجار السكن إنهاءً عادياً وفق المادة 573، يحتاج المؤجر عموماً إلى مصلحة مشروعة، ويجب أن يوضح الأسباب في الإشعار. وقد تكون الحاجة الحقيقية إلى المسكن للمؤجر أو لأفراد أسرته أو أسرته المعيشية، Eigenbedarf، سبباً مستوفياً للشروط. أما إنهاء الإيجار لمجرد رفع الأجرة فليس سبباً مسموحاً. وهناك استثناءات: قد تسمح المادة 573a بالإنهاء دون تلك المصلحة في مبنى يسكنه المؤجر ولا يضم أكثر من شقتين، مع إضافة ثلاثة أشهر إلى مهلة الإشعار؛ وتستثني المادة 549 إيجارات خاصة محددة من بعض الحماية. اطلب مراجعة الإشعار الفعلي ونوع الإيجار سريعاً بدلاً من افتراض صحة كل إشعار مؤجر أو بطلانه.

حتى عندما يكون الإنهاء العادي مبرراً، قد تتيح المادة 574 طلب استمرار الإيجار إذا ترتب على إنهائه مشقة غير مبررة لك أو لأسرتك أو لفرد آخر في أسرتك المعيشية بعد موازنتها بمصالح المؤجر. وقد يُحتسب تعذر الحصول على مسكن بديل مناسب بشروط معقولة. اجمع الأدلة، ومنها توثيق البحث عن مسكن والظروف الشخصية ذات الصلة. هذا تقييم فردي، وليس تمديداً تلقائياً. ولا ينطبق إذا وُجد سبب يجيز للمؤجر الإنهاء الفوري دون مهلة.

يجب أن يكون اعتراض المشقة وفق المادة 574b بصيغة نصية، Textform، وأن يصل عادة إلى المؤجر قبل انتهاء الإيجار بشهرين على الأقل. وبخلاف إشعار الإنهاء، لا يستلزم هذا الاعتراض توقيعاً بخط اليد. وإذا لم يقدم المؤجر في الوقت المناسب معلومات عن إمكان الاعتراض وشكله ومهلته، يظل ممكناً إثارته في الجلسة الأولى لدعوى الإخلاء. لا تنتظر المحكمة ولا تعتمد على هذا الاستثناء دون مشورة؛ واحتفظ بإثبات تاريخ وصول الاعتراض.

متأخرات الإيجار أو أوراق الإخلاء: تحرّك فوراً

تواصل مع مستشار للمستأجرين أو محامٍ ومع خدمة بلديتك للوقاية من فقدان السكن بمجرد تعرض مسكنك للخطر. اسأل عن المساعدة المتاحة بشأن المتأخرات، وخذ العقد وكشف الإيجار والإشعارات وأوراق المحكمة. يشرح دليلا بدل السكن وتحصيل الديون الدعم المرتبط وإجراءات الديون؛ والطلب قيد الدراسة ليس تعهداً بسداد الإيجار أو تمديد مهلة محكمة.

تتيح المادتان 543 و569 الإنهاء الفوري بسبب متأخرات إيجار جسيمة دون الإنذار المسبق المعتاد. وتشمل الأسباب القانونية التأخر في موعدين متتاليين للاستحقاق عندما يزيد الجزء غير المدفوع على إيجار شهر، أو وصول المتأخرات إلى إيجار شهرين خلال فترة أطول. وتأخر مبلغ الضمان النقدي بما يبلغ إيجارين شهريين صافيين دون تكاليف التشغيل سبب مستقل للإنهاء الفوري. هذه حدود خطر، وليست إذناً بتفويت دفعات أصغر؛ فقد يكون لإشعار إنهاء عادي بسبب الإخلال أثر أيضاً.

في حالات متأخرات الإيجار المستوفية للشروط، قد تُبطل المادة 569 الفقرة 3 البند 2 الإنهاء الفوري إذا سُدد للمؤجر كامل الإيجار المستحق والتعويض عن استعمال المسكن، أو تعهدت جهة عامة بالسداد، بحلول نهاية شهرين من صيرورة دعوى الإخلاء قائمة قانوناً، وهو عادة عند تبليغ صحيفة الدعوى. وهذه ليست مهلة شهرين من أول رسالة للمؤجر. ولا يتاح هذا التدارك إذا كان إنهاء سابق قد أُبطل بهذه الطريقة خلال السنتين السابقتين. ولا يُبطل تلقائياً إنهاءً عادياً صدر معه بسبب الإخلال نفسه، كما أكدت محكمة العدل الاتحادية في VIII ZR 106/23. اطلب المشورة فوراً بشأن الإشعارين والمهلة الدقيقة.

لا يجيز الإشعار وحده للمؤجر تنفيذ الإخلاء بتغيير الأقفال. يستلزم الإخلاء الجبري سنداً قابلاً للتنفيذ وإجراءات مأمور التنفيذ وفق المادة 885 من قانون المرافعات. ومع ذلك تستوجب أوراق المحكمة رداً عاجلاً خلال مهلة القضية المعنية. تختلف دعوى الإخلاء عن أمر الدفع القضائي Mahnbescheid؛ فالاعتراض على أمر الدفع الوارد في دليل تحصيل الديون ليس رداً عاماً على كل رسالة من المحكمة. اسأل سريعاً عن الدفاع وعن مهلة الإخلاء أو الحماية من التنفيذ التي قد تتاح في ظروفك.

أين تحصل على المساعدة

ابحث عن جمعية مستأجرين محلية أو محامٍ مختص بالإيجار أو استشارة بلدية للمستأجرين. تحقّق من التكلفة وشروط العضوية وما إذا كان التمثيل أمام المحكمة مشمولاً. وكمثال محلي، تتيح أحياء برلين للسكان استشارة مجانية للمستأجرين، لكنها تستثني التمثيل أمام المحكمة؛ استخدم قائمة الأحياء الرسمية للمواعيد. تختلف الخدمات وصلاحيات الرقابة على المساكن بحسب الموقع. اسأل البلدية المختصة عن الجهة التي تتعامل مع عيب سكني جسيم لم يُحل أو مع تهديد بفقدان السكن.

للمساعدة في التكاليف القانونية، تشرح بوابة Justiz-Services الرسمية شروط المساعدة للاستشارة والتمثيل خارج المحكمة، Beratungshilfe، والمساعدة المستقلة لتكاليف التقاضي. وتستخدم هامبورغ وبريمن استشارة قانونية عامة بدلاً من Beratungshilfe. تحقّق من الأهلية والتكاليف المتبقية بدلاً من افتراض مجانية كل قضية. تقديم المستندات إلى مستشار لا يوقف بذاته مهلة إشعار أو محكمة.

التلفزيون الكبلي في فاتورة التكاليف التشغيلية

منذ 1 يوليو 2024، لا يجوز ببساطة تمرير الرسوم الشهرية لخدمة اتصال التلفزيون أو النطاق العريض ضمن التكاليف التشغيلية للإيجار. تحقق مما إذا كنت أبرمت فعلاً عقد خدمة منفصلاً قبل الدفع مرتين للتلفزيون. قد تبقى بعض تكاليف تشغيل الهوائي أو شبكة التوزيع المشتركة ورسوم إتاحة الألياف المستوفية للشروط قابلة للتحميل؛ وذكر الكبل أو الألياف في بند لا يجعله غير قانوني تلقائياً. اطلب أساس الرسم ومستنداته. وهذه الرسوم منفصلة عن مساهمة البث Rundfunkbeitrag.

أخطاء شائعة

• عدم الدقة في حساب الأشهر التقويمية، أو إغفال السبت، وتفويت ثالث Werktag. السبت يُحسب. وإذا وقع ثالث Werktag يوم سبت، فلا تعتمد على تمديد المهلة إلى يوم العمل التالي، لأن انطباق المادة 193 لم يُحسم، لذا سلّم الإشعار قبل ذلك. حدّد تاريخ الانتهاء في الإشعار، واحتفظ بإثبات الوصول.
• معاملة رسالة زيادة الإيجار واعتراض المشقة وإنهاء العقد كإجراء واحد. لكل منها شكل ومهلة واختبار قانوني مختلف.
• تخفيض الإيجار أو وقف دفعه بنسبة وجدتها على الإنترنت دون التحقق من العيب والأدلة وآثار تراكم المتأخرات.
• تجاهل كشف سنوي أو رسالة محكمة بانتظار رد المؤجر أو المستشار أو جهة الإعانة.
• اعتبار إشعار المؤجر أمراً بالمغادرة فوراً، أو افتراض أن سداد المتأخرات يبطل تلقائياً كل إشعار.